Узаконить реконструкцию недвижимости

	Максим Маслаков юрист-консультант	(097) 537-69-07	заказать звонок

Желая модернизировать условия своего быта или работы, многие хотят, или уже сделали, перепланировку или реконструкцию квартиры, частного жилого дома, другого объекта недвижимости. После таких действий объект перестает соответствовать параметрам утвержденной технической документации. Это не позволяет его продать, подарить, завещать, сдать в аренду и оставить в залог. При этом собственник может быть оштрафован и привлечен к административной/уголовной ответственности. Так что же необходимо делать, чтобы узаконить реконструкцию?

Что такое реконструкция и чем она отличается от перепланировки?

Оба вида строительных работ, как реконструкция, так и перепланировка, хоть и подразумевают одно и тоже — внесение изменений в конфигурацию помещения, но по своей сути они кардинально разные.

В процессе реконструкции происходит изменение несущих конструкций, при которых возможно:

• изменение площади фундамента, увеличение/уменьшение площади, пристройка к дому дополнительного помещения;
• изменение этажности здания, надстройка технического этажа;
• объединение квартир в одну или разделение одной большой квартиры на несколько отдельных, в том числе, возможно, и нежилых помещений;
• утепление фасадов и крыши.

Оформление реконструкции жилья и любого другого вида недвижимости осуществляется на основе разрешительных документов, без которых выполнение таких работ считается незаконным и штрафуется, как и нелегальное новое строительство. Размер штрафных санкций — от 50 до 3 000 необлагаемых налогами минимального дохода граждан.

В отличие от реконструкции, при перепланировке изменяется лишь внутренняя конфигурация помещения, при этом несущие конструкции и внешний вид дома остается в неизменном состоянии. Такие работы не нуждаются в согласовании с инстанциями, и не требуют получения разрешения на их проведение. Перепланировка фиксируется по факту в техпаспорте в БТИ, а проведенные изменения/дополнения в инженерных сетях лишь требуют согласования и регистрации в соответствующей службе.

В каком случае необходимо узаконивать перепланировку, а в каком нет — указано в Законе о дерегуляции (04.2015) и в изменениях к инструкции Госстроя № 582/5773 «О порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества», зарегистрированной в МИНЮСТЕ Украины 10.07.2001. С положениями о реконструкции можно ознакомиться в ст. 10 Закона о градостроительной деятельности и в ДБН А.2.2-3-2004.

Как узаконить реконструкцию квартиры

Вот необходимые документы и порядок узаконивания реконструкции квартиры:

1. Изготовление проекта (на основе Технических условий и расчетов) сертифицированными специалистами, с назначением ответственного исполнителя и заключением договора об авторском надзоре.
2. Выбор компании и заключение договора о техническом надзоре.
3. Подача декларации о начале строительных работ и ее регистрация в инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК).
4. Проведение реконструкции.
5. Составление акта приемки работ, техническая инвентаризация и изготовление нового техпаспорта квартиры (БТИ).
6. Получение декларации о вводе в эксплуатацию и регистрация в ГАСК.

Заключительный этап узаконивания реконструированной квартиры — оформление нового документа права собственности на вновь созданную недвижимость и его регистрация в Реестре.

Как узаконить реконструкцию частного (жилого) дома

Оформление реконструкции частного дома напрямую зависит от его площади.

Дом до 500 квадратных метров

Для реконструкции жилых и дачных домов до 500 м2 следует иметь следующие документы и действовать в таком порядке:

• паспорт и ИНН собственника дома, документы права собственности на землю и на дом, технический паспорт строения (при наличии);
• топосъемка в масштабе 1 к 500;
• эскиз-намерение застройки, с соблюдением норм архитектуры и градостроительных требований;
• оформление и получение разрешения на строительство (реконструкцию), подача уведомления о начале работ;
• реконструкция;
• обследование технического состояния и параметров соответствующим специалистом, составление техпаспорта;
• подача декларации о введение дома в эксплуатацию;
• регистрация нового права собственности в ГАСК и Реестре прав на недвижимость.

Легализация самовольной реконструкции дома площадью до 500 м2 — процедура хоть и сложная, но вполне возможна для официального оформления, если заниматься этим будут соответствующие специалисты.

Дом с площадью 500 и больше квадратных метров

Для домов с большой площадью или при наличии 3 этажей и выше процедура оформления документов на реконструкцию сложнее и длится дольше, так как вместо эскиза-намерения готовится полноценный проект реконструкции, для которого нужны Градостроительные условия и ограничения, а также ведение и оформление технического и авторского надзоров. Для получения разрешения на реконструкцию дома с площадью 500 м2 и больше также понадобится выкопировка с топосъемки 1 к 2000 и фотографии объекта, сделанные со всех возможных сторон.

Как узаконить реконструкцию нежилого помещения

Оформление документов на реконструкцию нежилого здания, например, магазина, склада, офисного помещения, выполняется в алгоритме, который прописан для частных домов 500 и более квадратных метров.

Реконструкция хозяйственных построек, например, веранды, сарая, летней кухни, гаража, легализуется, но лучше оформляется заранее в порядке процедуры, прописанной для частных домов до 500 м2.

Документы для узаконивания реконструкции

Приступать к получению разрешения на проведение реконструкции можно, когда будет собран пакет следующих документов:

• оригинал и копии паспорта и ИНН собственника(ов) квартиры (дома, помещения);
• оригинал и нотариально заверенная копия документа права собственности на квартиру, дом или помещение;
• оригинал и нотариально заверенная копия документа на землю: право собственности, договор аренды, суперфиция, госакт;
• техпаспорт БТИ на квартиру (дом, помещение).

Если проводится реконструкция дачного или садового дома, то в пакет документов входит копия уставного документа садового-огородного товарищества или дачного кооператива, в котором должны быть указаны ограничения по площади строений, их этажности, количество допустимых хозпостроек на участке.

Сколько стоит оформить реконструкцию

Получение разрешения и узаконивание, а тем более легализация реконструкции недвижимости — процесс специфический, и требующий индивидуального подхода к каждому клиенту и его недвижимости. Итоговая стоимость услуг калькулируется индивидуально, и зависит от многих факторов. В нее входит текущая цена госпошлин и сборов, трудозатрат специалистов юридической компании, занимающейся узакониванием, сложность самого проекта, местонахождение объекта, его площадь, надбавка за срочность оформления документов.

Преимущества оформления реконструкции с Treba Tut

Безусловно, пройти официальный путь от начала и до конца реконструкции можно и самому. Но процедура эта требует специфических знаний и отнимает время. Лучше доверить эти хлопоты специалистам юридической компании Treba Tut. Мы гарантируем жителям Киева и области положительный результат в оговоренные и реальные сроки за разумную цену, даже если нужно легализовать уже давно сделанную самовольно и не оформленную официально реконструкцию любого вида недвижимости.