Перевод помещения из жилого фонда в нежилой в Киеве и Киевской области

	Максим Маслаков юрист-консультант	(097) 537-69-07	заказать звонок

К жилому фонду относятся отапливаемые помещения, соответствующие установленным санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, пригодные для постоянного проживания людей. Нежилой фонд — это совокупность объектов недвижимости, используемых для коммерческих, производственных, административных, культурных, спортивных и других целей, не связанных с проживанием людей. Перевод из жилого в нежилой фонд возможен, но требует соблюдения определенных условий и прохождения специальной процедуры.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

Существует несколько основных причин, по которым может потребоваться перевод жилого фонда в нежилой:

• использование объекта для коммерческой деятельности – открытие магазина, офиса, кафе, салона красоты или другого коммерческого объекта;
• организация производства – размещение производственных помещений, складов, мастерских;
• создание объектов социальной инфраструктуры – строительство больниц, школ, детских садов, спортивных комплексов;
• реализация личных целей – переоборудование квартиры под творческую мастерскую, студию звукозаписи или другое пространство.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд имеет ряд последствий. В нежилых помещениях нельзя прописаться. К ним предъявляются более жесткие санитарно-гигиенические, противопожарные нормы, а также нормативы по электроснабжению, водоснабжению и вентиляции. Система налогообложения объектов нежилого фонда, как правило, предусматривает более высокие ставки, чем для жилья.

Процедура перевода жилого фонда в нежилой

В Киеве, его пригородах и в Киевской области перевод в нежилой фонд жилья реализуется в соответствии с законодательством. Основание – ст. 8 Жилищного кодекса Украины, решение Киевского городского совета от 2015 года «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и помещений в нежилые». Подобная трансформация функционального назначения объекта разрешена при строгом следовании всем законодательным предписаниям и соблюдении всех юридических норм.

Подготовительный этап

Перевод в нежилой фонд стартует с определения его цели (целевого назначения). Это может быть открытие магазина, офиса, кафе, салона красоты, аптеки, медицинского кабинета или лаборатории, отделения почты. В нежилом помещении можно обустраивать производство, мастерскую или склад. Часто в нежилом фонде размещают объекты социальной инфраструктуры: ЖЭКи, воскресные школы, спортивные клубы, клубы и кружки по интересам. Иногда квартира переоборудуется под творческую мастерскую или, например, студию звукозаписи.

Юридические аспекты

В том, как перевести помещение из жилого фонда в нежилой, следует учитывать следующие юридические аспекты.

Обязательные условия перевода жилого помещения в нежилое, находящегося в многоэтажном доме:

• объект находится в не аварийном состоянии;
• у задания нет статуса Памятник архитектуры;
• существует возможность обустройства аварийного выхода и пандуса для колясок.

Выводимый из жилого фонда объект должен находиться на цокольном, первом или втором этаже. В качестве исключения, вывод из жилого фонда в нежилой квартир, расположенных на третьем этаже и выше возможен, но только под обустройство в них творческих мастерских/студий.

Перевод жилья из жилого в нежилое исключен в случаях, когда в данном помещении еще прописаны люди или на него наложено обременение.

Технические и строительные работы

Перевод помещения из жилого фонда в нежилой, как правило, сопровождается техническими и строительными работами. Это может быть:

• демонтаж – удаление межкомнатных перегородок, сантехники, кухонного гарнитура, дверей, оконных рам (в случае необходимости);
• перепланировку – возведение новых перегородок, изменение размеров проемов, обустройство дополнительных помещений (санузлов, кухонь, кладовок);
• инженерные работы – прокладку новых электросетей, систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования;
• шумоизоляция – если помещение переводится под офис, магазин или кафе, необходимо позаботиться о его шумоизоляции;
• ремонтные работы – выравнивание стен и потолков, оштукатуривание, шпаклевание, поклейку обоев, покраску, укладку напольного покрытия;
• дизайн интерьера – после окончании строительных работ помещение необходимо обустроить в соответствии с его новым функциональным назначением;
• фасадные работы – утепление, облицовку фасада (при необходимости);
• обеспечение безопасности – в зависимости от вида деятельности, в помещении могут потребоваться дополнительные меры безопасности, такие как установка пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения, сигнализации взлома.

Все строительные работы должны выполняться в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

Перед началом работ необходимо получить разрешение на перепланировку в соответствующих органах.

По завершении работ необходимо оформить новый технический паспорт БТИ.

Перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое

На переоформление жилого помещения в нежилое следует подготовить следующую документацию:

1. Заявление на перевод недвижимости в нежилой фонд. Составляется в произвольной форме, но обязательно должно содержать:
   • ФИО и паспортные реквизиты заявителя;
   • адрес жилого помещения;
   • новое целевое назначение объекта;
   • подпись заявителя.
2. Согласие на перевод от местных органов власти.
3. Экспертное заключение о том, что перевод возможен с технической точки зрения.
4. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение:
   • копия свидетельства о праве собственности на квартиру;
   • выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Оформленное письменно и заверенное у нотариуса согласие совладельцев жилого помещения (при наличии).
6. Подтверждение снятия с регистрации всех ранее прописанных в помещении лиц, с указанием их нового места жительства и доступной жилой площади.
7. Согласие от органа опеки и попечительства, если среди собственников или прописанных лиц в жилом помещении, которое меняет свое целевое назначение, есть несовершеннолетний или лицо, ограниченное в дееспособности.
8. Документы на земельный участок, на котором построено здание.
9. Выписка из Реестра недвижимости.
10. Технический паспорт жилого помещения. Он должен быть действительным на момент подачи документов.
11. Технические расчеты и условия для реконструкции объекта.
12. Проект реконструкции.
13. Проект обустройства отдельной входной группы (авторский и технический надзор).
14. Письменное обязательство о выполнении предпроектных предложений о благоустройстве прилегающей территории, заверенное в отделе архитектуры КиевГорСовета.
15. Документы, подтверждающие целевое назначение, в которое переводится помещение:
    • договор аренды (если жилье переводится под офис);
    • разрешение на размещение торгового объекта (если квартира(ы) переводится под магазин);
    • иные документы, подтверждающие целевое назначение.
16. Проект перепланировки (при необходимости). Документ разрабатывается сертифицированным архитектором и согласовывается с соответствующими органами.
17. Справка об отсутствии обременения.
18. Дополнительные документы. В зависимости от вида деятельности, в помещение могут потребоваться дополнительные документы, такие как:
    • согласование с санэпидстанцией;
    • разрешение на размещение рекламы;
    • иные документы.

Эта документация на перевод из жилого помещения в нежилое подается в Центр предоставления административных услуг (ЦНАП) по месту регистрации объекта.

Срок рассмотрения документов составляет 10 рабочих дней.

Взаимодействие с органами местного самоуправления

Перевод помещений в нежилой фонд – процесс, требующий тесного взаимодействия с органами местного самоуправления.

Роль местных органов власти

Исполком, действуя в рамках своей компетенции и руководствуясь действующим законодательством, принимает и выдает окончательное решение об изменении статуса жилого помещения и его переводе в нежилой фонд. Его получение является финальным этапом, и в процессе изменения целевого назначение объекта, и гарантирует законность, прозрачность и обоснованность процедуры.

Отдел архитектуры и градостроительства местного исполкома утверждает (согласовывает) план изменения планировки.

После завершения перевода и оформления нового технического паспорта, исполнительный комитет выдает документ, подтверждающий перевод жилья в нежилой фонд

Возможные препятствия и их преодоление

Основания для отказа в изменении статуса объекта

Основанием для отказа в переводе может стать несоответствие помещения установленным требованиям, а именно:

• находится в аварийном состоянии;
• не имеет возможности для обустройства аварийного выхода;
• не соответствует санитарным нормам.

В таком случае необходимо устранить все препятствия и снова подать документы на перевод.

Противоречие с планами развития

Перевод может быть невозможен, если он противоречит генеральному плану развития города или другим планам застройки. В таком случае необходимо изменить целевое назначение земельного участка, что является сложной и длительной процедурой.

Протесты соседей

Соседи могут обжаловать трансформацию жилья в нежилое помещение, если они считают, что это нарушит их права и интересы. В таком случае необходимо найти компромиссное решение или предоставить суду доказательства того, что изменение целевого назначения объекта не причинит вреда соседям.

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое

Стоимость перевода жилого помещения в нежилое в Киеве и области может варьироваться в зависимости от ряда факторов:

• чем больше изменений требуется внести в помещение, тем выше будет стоимость;
• чем больше площадь помещения, тем дороже будет перевод;
• цена может отличаться в зависимости от района города или области;
• размер оплаты за оформление документов, услуги кадастрового инженера и других узкопрофильных специалистов.

Усредненный чек за перевод жилья в нежилой фонд в Киеве и области составляет от 50 000 до 200 000 гривен.

Перевод из жилого фонда в нежилой с компанией «TREBATUT»

Опытные юристы и специалисты нашей компании разработают оптимальную стратегию перевода с гарантией его законности и корректного оформления всех документов. Мы возьмем на себя все заботы: сбор документов, согласования, оформление разрешений. «ТребаТУТ» поможет быстро и без проблем перевести жилой фонд в нежилой, и получить желаемый результат в максимально короткий срок без лишних нервов и хлопот!